임차권등기 성공사례 — 전세계약이 끝난 지 1년이 지나도록 보증금을 못 받은 임차인을 대리해, 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 지키고 안전한 이사와 보증금 회수 근거를 확보한 사건

글쓴이 /
전세보증금 · 임차권등기 경료
보증금 못 받고 발 묶인 전세,
임차권등기로 대항력 지키고 안전하게 이사

임차권등기 · 주택임대차보호법 제3조·제3조의3 · 전세계약 종료 후 보증금 미반환 · 대항력·우선변제권 유지 · 보증금반환 소송 병행 · 임승빈 변호사 성공사례

사건 유형 전세보증금 (임대차)
처리 단계 임차권등기명령
최종 결과 임차권등기 경료
1

보증금 못 받았는데 이사 가도 될까?

주택 전세는 전세권을 따로 설정하지 않아도, 주택임대차보호법 제3조에 따라 주택의 인도와 전입신고를 마치면 대항력이 생겨 보호받습니다. 문제는 계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 집을 비워주는 순간입니다.

“새 세입자를 구해 보증금을 주겠다”는 임대인 말만 믿고 이사(전출)해버리면, 전입신고로 지켜온 대항력·우선변제권이 사라져 더는 법의 보호를 받지 못할 수 있습니다. 그래서 보증금을 못 받았다면, 이사 전에 임차권등기명령을 받아 대항력을 등기로 ‘고정’해두는 것이 핵심입니다.

임차권등기는 단순히 권리를 지키는 데 그치지 않습니다. 등기부에 기록으로 남아 임대인이 집을 팔기 어려워지므로, 보증금 반환을 압박하는 지렛대까지 됩니다. 즉 임차권등기는 안전한 이사와 임대인 압박을 동시에 확보하는 수단입니다.

⚠ 주의: 보증금을 못 받은 채 “기다려 달라”는 임대인 말만 믿고 임차권등기 없이 이사부터 하는 것이 가장 위험합니다. 전출하는 순간 대항력을 잃어, 그 사이 집이 경매·매매로 넘어가면 보증금 회수가 훨씬 어려워집니다.
핵심 포인트: 보증금을 못 받았다면, 이사(전출) 전에 임차권등기를 마쳤는지가 회수의 안전을 좌우합니다. 임차권등기로 대항력·우선변제권을 등기에 고정하면, 안전하게 이사하면서 임대인을 압박할 수단까지 확보할 수 있습니다.
관련 법조문

주택임대차보호법 제3조 (대항력) 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

주택임대차보호법 제3조의3 (임차권등기명령) 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차인은 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

임차권등기의 효과

임차권등기를 마치면 이후 집을 비워 전출하더라도 이미 취득한 대항력·우선변제권이 그대로 유지된다. 또한 임차권등기는 등기부에 공시되어 임대인의 매매·담보 설정을 사실상 어렵게 만들어, 보증금 반환을 압박하는 실질적 수단이 된다.

2

사건 경위 — “기다려 달라”는 말에 묶인 1년

  • ①
    전세계약 종료 후 1년째 보증금 미반환 의뢰인은 전세계약이 끝난 지 1년이 지나도록 임대인에게서 보증금을 돌려받지 못했습니다.
  • ②
    “조금만 기다려 달라”에 미뤄진 반환 “조금만 기다려 달라”, “새 세입자 구하면 주겠다”는 임대인의 말에 한 달, 두 달 미루다 1년이 지나버렸습니다.
  • ③
    대출이자 눈덩이 + 이사도 못 감 그사이 대출이자는 계속 올라 손해는 불어났고, 보증금이 묶여 이사도 마음대로 할 수 없었습니다.
  • ④
    보증금 회수 위해 임승빈 변호사 선임 더는 기다릴 수 없다고 판단한 의뢰인은, 보증금을 하루빨리 회수하기 위해 임승빈 변호사를 선임했습니다.
임대인의 “기다려 달라”는 말에 보증금도 이사도 1년째 발이 묶인 사건이었습니다. 따라서 이 사건은 이사 전에 임차권등기명령을 신속히 받아 대항력을 고정하고, 보증금반환 소송을 병행해 회수 근거를 마련하는 것이 관건이었습니다.
3

임승빈 변호사의 조력 — 임차권등기 경료

임차권등기명령 — 서울중앙지방법원 결정(주택임차권등기를 명한다), 전세보증금 미반환 임차인 대항력·우선변제권 유지 | 임승빈 변호사 성공사례

위와 같이 임차권등기를 신속히 경료했습니다. 이로써 의뢰인은 대항력·우선변제권을 유지한 채, 보증금 걱정 없이 안전하게 이사할 수 있는 토대를 확보했습니다.

임승빈 변호사는 보증금반환 소송을 제기하는 동시에 임차권등기를 신속히 받아냈습니다. 이렇게 두 절차를 병행한 데는 이유가 있습니다.

임차권등기 전략 핵심 포인트
  • 대항력 유지 → 안전한 이사임차권등기를 마치면 집을 비워도 대항력·우선변제권이 유지되어, 보증금 걱정 없이 이사할 수 있습니다.
  • 임대인 압박 수단 확보임차권등기는 등기부에 기록으로 남아 임대인이 집을 팔기 어려워지므로, 보증금 반환을 압박하는 지렛대가 됩니다.
  • 소송 병행으로 지연손해금 확보보증금반환 소송을 함께 제기해, 보증금에 더해 연 12%의 지연손해금까지 받을 수 있는 근거를 마련했습니다.
  • 신속한 신청으로 시점 확보집이 경매·매매로 넘어가기 전에 임차권등기명령을 신속히 신청해, 권리 보전의 시점을 앞당겼습니다.

임차권등기는 보증금을 못 받았을 때 가장 먼저 챙겨야 할 안전장치입니다. 이사가 급할수록, 전출 전에 임차권등기로 대항력을 고정했는지가 회수의 안전을 가르는데, 신청 시점과 소송 병행 설계는 혼자 판단하기 어렵습니다. 이 사건은 변호사가 임차권등기와 보증금반환 소송을 함께 설계한 것이 안전한 이사와 회수 근거 확보로 이어졌습니다.

최종 결과 — 임차권등기 경료 · 대항력 유지

법원의 임차권등기명령으로 임차권등기를 신속히 경료해, 의뢰인은 대항력·우선변제권을 유지한 채 안전하게 이사할 수 있게 되었습니다.
보증금반환 소송도 함께 제기해, 보증금과 지연손해금 회수의 근거까지 마련했습니다.

임승빈 변호사의 임대차보증금 회수 성공사례
① 임차권등기, 대항력·우선변제권 유지 현재 글보증금 못 받고 이사할 때 임차권등기명령으로 권리 고정 › ② 부동산가압류로 임대인 재산 확보깡통전세 보증금, 임대인 다른 부동산 가압류 인용 › ③ 보증금 반환 4억 2,700만원 전부승소송달 회피에도 공시송달로 소장 접수 3개월 만에 승소 ›
보증금을 못 받은 채 이사를 앞두고 있다면, 전출 전에 임차권등기를 마치는 것이 회수의 안전을 좌우합니다. “기다려 달라”는 말만 믿고 이사부터 하면 대항력을 잃어 회수가 어려워지므로, 임차권등기와 보증금반환 소송을 함께 설계하는 것이 안전합니다. 보증금을 못 받아 발이 묶여 계시다면, 이사 전에 임차권등기부터 점검하세요.
LEGAL CONSULTATION

보증금 못 받고 이사를 못 가고 계시다면, 지금이 임차권등기로 권리를 지킬 골든타임입니다.
임승빈 변호사가 사건을 직접 맡아, 임차권등기부터 보증금 회수까지 함께하겠습니다.

상담 신청하기
지금 상담 신청하기